Steuerliche Anreize dienen seit jeher als wesentliches Verkaufsargument beim Immobilienkauf. In den bekannten so genannten Schrottimmobilienfällen der Neunziger Jahre war es noch die „Sonder-AfA Ost“, die eine Vielzahl von Anlegern zur Investition in oftmals deutlich überteuerte Immobilien bewegte. Nach dem Auslaufen dieser Förderung gibt es in jüngerer Zeit einen neuen Verkaufsschlager: vollfinanzierte Denkmalschutz-Immobilien. Anleger sollten beim Steuersparmodell Denkmalschutz-Immobilie sehr vorsichtig sein.
Der Staat war in den letzten Jahren bemüht, besondere steuerliche Vergünstigungen in Form von Sonderabschreibungen und erhöhten Absetzungen bei Immobilienkapitalanlagen abzuschaffen und „Steuerschlupflöcher“ zu schließen. Eine Steuersparmöglichkeit besteht jedoch weiterhin: die Investition in Denkmalschutzobjekte. Da bestimmte schützenswerte Gebäude dauerhaft erhalten bleiben sollen, werden dem Käufer in den ersten sieben Jahren erhöhte Absetzungen von bis zu neun Prozent, in den folgenden vier Jahren in Höhe von bis zu sieben Prozent der Herstellungskosten gewährt. Dies kann die Steuerlast im Einzelfall in der Tat senken.
Anleger, denen über ein Vertriebsunternehmen eine Denkmalschutz-Immobilie samt Finanzierung angeboten wird, sollten jedoch vorsichtig sein. Hoffmann & Partner Rechtsanwälte betreuen eine Vielzahl von Mandanten, die durch die Beteiligung an derartigen Steuersparmodellen in ernste wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten sind. Viele Sachverhalte erinnern stark an die „klassischen Schrottimmobilien“ der Neunziger Jahre.
Oftmals wird der steuerliche Entlastungsbetrag schlicht dem Kaufpreis aufgeschlagen, mit der Folge, dass die unter dem Deckmantel des Denkmalschutzes vertriebenen Immobilien weit überteuert seien. Somit kommen steuerliche Vorteile nicht, wie eigentlich durch den Gesetzgeber beabsichtigt, dem Käufer, sondern im Ergebnis dem Bauträger zugute. Die Schere zwischen tatsächlichem Verkehrswert und Darlehenssumme kann existenzgefährdende Dimensionen annehmen. Noch offene Darlehensforderungen in Höhe des zwei- bis dreifachen des tatsächlichen Immobilienwertes sind leider keine Seltenheit.
Auch die versprochenen steuerlichen Vorteile traten in vielen Fällen nicht in der prognostizierten Höhe ein. Nachdem es sich bei den Anlegern typischerweise um Bezieher kleiner oder mittlerer Einkommen handelt, fällt die Entlastung in aller Regel nicht so hoch aus wie dargestellt. Zudem gilt auch hier: Ersparte Kosten sind grundsätzlich besser als steuerlich absetzbare Kosten.
Wenn dann auch noch versprochene Mieteinnahmen ganz oder teilweise ausbleiben, gerät das gesamte Modell in Schieflage. Das Darlehen kann nicht mehr aus Steuervorteilen und Erträgen aus der Immobilie zurückgeführt werden. Vielmehr werden Zuzahlungen notwendig, die entweder gar nicht oder nur unter großen Anstrengungen erbracht werden können.
Anleger sollten daher beim finanzierten Kauf von Denkmalschutz-Immobilien sehr wachsam sein. Wer sich bereits an einem derartigen Steuersparmodell beteiligt hat, sollte seine Kapitalanlage auf Wert und Wirtschaftlichkeit überprüfen und sich gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen.
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